발주자와 시공사의 계약이 이루어진 이후에는 착공과 함께 실제 건설이 이루어지는 "시공"이 시작됩니다. 계약에 정의된 서로의 의무에 따라서 해야할 일들을 진행하고 또한 서로의 권리를 상대방에게 요구합니다. 대표적인 시공사 입장에서의 의무는 발주자가 요구하는 바 (설계)에 따라 공사 목적물을 만들어가는 것이고, 권리는 수행된 일의 정도에 따른 비용을 이윤과 함께 받는 것입니다. 반대로 발주자는 일의 수행에 따른 비용을 지불하고 요구하는 품질의 목적물을 얻게 됩니다.
따라서 계약 후 단계에서의 가장 중요한 업무는 공사 목적물의 진행 정도를 파악하고 적절한 비용을 평가하는 업무이며, 이는 QS가 수행해야 하는 고유의 업무입니다. 수십 개월 동안 지속되는 큰 규모의 공사들은 한달 동안 진행된 금액만 해도 수십억원에 달하게 되며, 이렇게 수십억원이나 되는 돈만큼 공사 목적물이 완료되었는지 정확하게 평가하는 일은 아주 어렵습니다. 또한 발주자와 시공사의 입장 차이로 공사 목적물이 완성되었다라는 기준에 차이가 있게 되고 이러한 경우에는 QS의 전문적인 판단이 필요하게 됩니다. 물론 이러한 판단은 계약조건에 기술되어 있는 내용에 근거하여 내려지게 됩니다. 이상에서 설명된 업무를 기성관리라고 합니다.
기성관리를 하는 방법은 여러 가지가 있으며 하나하나의 건설 프로젝트마다 상세하게 계약 조건에 정해져 있게 됩니다. 한달에 한번 평가할 것인지 두달에 한번 평가할 것인지, 평가 후 한달 내에 지급할 것이지 두달 내에 지급할 것인지, 현금으로 지급할 것인지 어음으로 지급할 것인지, 기성 금액에서 하자보수에 대한 유보금을 지급 전에 제할 것인지 아닌지, 시공사는 청구하는 기성 금액을 증명하기 위해 어떤 서류를 제출해야 하는지, 발주자는 며칠 내에 검사를 완료해야 하는지 등이 모두 계약 조건에 들어가야 할 내용들입니다.
기성관리 업무가 QS의 고유업무라고 했지만, 국내에서는 QS가 참여하지 않는 건설 프로젝트가 대부분입니다. 국내의 프로젝트인 경우에는 대부분 감리에서 기성관리업무를 수행하고 있습니다. 건설사업관리자가 수행하는 경우도 있고, 규모가 작은 프로젝트의 경우에는 계약 당시 미리 지급할 금액과 지급할 시기를 결정하는 경우도 있습니다.
다음으로 언급할 수 있는 업무는 설계변경 관리입니다. 건설 프로젝트는 말그대로 무에서 유를 창조하는 과정이기 때문에 시공 중에라도 변경해야 할 사항들이 많이 생깁니다. 발주자의 추가 요구사항이 있을 수도 있고, 자재를 변경하는 수도 있으며, 도면의 오류에 의해 수정되는 경우도 있습니다. 이러한 변경 사항들은 미리 설계에 의해 산정된 계약 금액의 변경을 수반하는 경우가 대부분이며, 변경된 금액들은 설계변경의 원인에 따라 발주자가 지불해야 하는 경우와 시공사의 책임으로 수행해야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 사항에 따라서는 금액은 시공사가 부담하지만 변경 시공에 필요한 시간은 인정받는 경우 (공기연장)도 있습니다. 설계변경의 원인이 무엇이며 누구에게 책임이 있는 지 판단하는 업무, 설계변경에 따라 변하는 공사비는 얼마인지 평가하는 업무, 시공사와 평가한 금액을 합의하여 결정하는 업무 등이 세부적으로 따르게 됩니다. 물론 설계변경 관리를 수행하는 절차 및 설계변경의 원인에 따른 책임과 의무 등도 모두 계약 조건에 명시되어 있어야 합니다.
꼭 설계변경이 아니더라도 시공사는 계약 조건에 명시된 경우에는 추가되는 금액을 발주자에게 청구할 수 있습니다. 이러한 추가 금액 청구를 통상적으로 클레임이라고 하고, 클레임 청구가 있을 경우에 QS는 클레임의 적정성을 평가하고 그 가치를 평가하는 업무를 수행하게 됩니다. 외국에서는 계약에 명시되어 있는 상대방에 대한 의무 사항을 어기게 되면 가차없이 클레임이 청구되게 됩니다. 클레임의 발생을 당연하게 생각하기 때문에 이를 해결하는 방법 또는 절차까지도 계약조건에서 규정하고 있습니다. 실질적인 QS의 영향은 프로젝트 내에서만이고 발주자와 시공사가 같은 결론에 협의하지 못하는 경우에는 여러 단계의 중재를 거치게 되고, 이도 실패하면 법정으로 가게 됩니다. 중재 등에 관한 내용은 저도 더 배우고 경험해야 하는 업무입니다.
이상이 계약 후 단계의 대표적인 QS 업무들입니다. 여기에 일정 기간 (주로 한 달) 동안에 발생한 사항들을 발주자에게 리포트하는 업무와 Risk 항목들을 관리하는 업무는 프로젝트의 진행에 따라 지속적으로 수행되어야 하는 업무들입니다.
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