건설 프로젝트에서 발주자와 시공사의 계약은 상당히 중요한 의미가 있습니다. 또한 계약이 이루어지기 이전에 수행되는 업무와 계약이 이루어진 이후에 수행되는 업무는 상당히 많은 차이가 있습니다. Quantity Surveyor (QS)의 업무도 보통 계약을 기준으로 성격을 달리하며, 계약 전 단계 (Pre-Contract), 계약 단계 (Contract) 및 계약 후 단계 (Post-Contract)로 나누어 설명할 수 있습니다. 이번 글에서는 계약 전 단계의 QS 업무에 대해서 설명하겠습니다.
QS는 일반적으로 프로젝트의 아주 초기 단계에서부터 참여하게 됩니다. 가장 먼저 수행하는 업무는 주로 발주자의 예산을 개략적으로 산정하는 것입니다. 이 때는 발주자가 어떤 위치의 땅에 어떤 용도의 시설물을 건설하겠다는 생각만을 가진 상태로 향후 건설 프로젝트의 수행을 위해 필요한 금액을 산정하기 위한 목적으로, 건축물의 경우 법규에 따라 가능한 면적과 건축물의 용도에 따른 단위면적당 공사비를 활용하여 예상 공사비를 산정합니다. 이러한 업무를 예산 편성 (Budgeting)이라고 합니다.
이 단계에서는 타당성 분석 (Feasibility Study)이라 불리는 프로젝트가 성공적으로 완료될 수 있는지에 대한 예측을 실시하게 되며, 이 또한 QS의 업무가 될 수 있습니다. 하지만 이 업무는 부동산 컨설팅 회사에서 더욱 전문적인 서비스를 제공할 수 있어, 규모가 큰 상업적인 시설물인 경우에는 부동산 컨설팅 회사에서 주로 수행하고 있습니다.
이후 프로젝트가 정상적으로 진행되면 QS는 각 설계 단계에 맞추어 공사비를 산정 (Cost Estimate 또는 Cost Planning)하게 됩니다. 설계 단계는 흔히 기획설계-기본설계-상세설계-실시설계 등으로 구분할 수 있지만, 각 국가별로 또는 프로젝트의 종류별로도 다른 설계 단계가 사용되기도 합니다. 설계 업무의 특성상 한번에 완료되는 것이 아니라 각 단계별로 발전하면서 진행되기 때문에, 공사비의 산정도 각 단계별로 유용한 설계 정보에 따라 다르게 이루어집니다. 설계 초기 단계에는 프로젝트의 용도별, 각 실의 기능별로 단위면적당 공사비를 활용하고, 다음 단계는 주요 작업 항목의 개략 물량의 산출과 합성 단가로 공사비를 산정하게 됩니다. 이후 설계가 진행됨에 따라 상세한 설계도면이 준비되면 상세한 작업 항목의 물량을 산출하고 각 작업 항목들의 단가를 조사하여 공사비를 산정합니다.
Value Management도 중요한 업무 분야의 하나입니다. 보통 VE는 전체 프로젝트 팀이 공동으로 수행하는 업무이지만, 가장 중요한 목적이 공사비의 절감이기 때문에 QS가 중요한 역할을 수행하게 됩니다. (이론적으로는 가치를 높이는 것이 목적이지만, 현실에서는 금액을 낮추는 것이 목적이 되는 경우가 대부분입니다.) 업무의 범위는 프로젝트에 따라 다양합니다. 어떤 경우에는 VE 팀의 리더로서 핵심적인 역할을 수행하기도 하지만, 단지 팀의 일원으로 절감액을 산정하는 업무만을 수행하는 경우도 있습니다.
리스크 (Risk) 항목들을 찾아내어 관리하는 업무도 QS가 수행합니다. 리스크란 향후 발생할 수 있는 다양한 일들 중에서 프로젝트에 좋지 않은 영향을 미치는 항목들을 뜻합니다. 이러한 리스크 항목들을 미리 파악하고, 평가 (계량화)하여 해결하는 과정을 리스크 관리 (Risk Management)라 합니다. 리스크를 파악하고, 평가하는 과정에서 여러 가지 기법 (Tool)들을 활용하게 되며, 해결하는 방법도 다양하여 리스크 항목 하나하나마다 중요한 의사결정을 필요로 합니다. 국내의 건설 프로젝트에서는 리스크 관리 업무가 활성화되지 않지만, 외국에서는 반드시 수행해야 하는 업무이며, 외국에 진출한 국내 건설회사에서도 중요하게 생각하는 업무입니다.
이상의 주요 업무 내용 이외에도, 설계대안들의 평가 (Cost Study), 발주자에 대한 정기적인 보고 (Cost Report) 등의 업무들을 지속적으로 수행하게 됩니다. 각각의 업무들에 대한 상세한 설명은 다음 글들에서 하겠습니다.
QS 찾아보다가 읽어보게 되었습니다. 감사합니다.
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